为什么房价会跌

　　在限购、限贷政策出台后，各地楼市调控政策执行力度前所未有，从而使市场热度快速降温。在楼市未来预期不明朗的情况下，购房者出现观望态势，商品住宅成交量将普遍进入低迷周期，成交价格快速上涨的趋势也可能在年底前终结。

　　短期谁都知道会降温。可是，大家最关心的是，降温之后的房价走势，也就是2017年以及2018年乃至更长时期的趋势，在这一点上，分歧还是挺明显的。

　　安信证券首席经济学家高善文：

　　一线城市房价仍有翻番空间

　　1. 房地产价格：2012年是一个分水岭。之前一线二线城市房价同涨同跌，之后显著分化。一线城市小跌大涨。

　　2. 2016年以来，二线城市价格走势向一线城市价格走势靠拢。

　　3. 在校小学生人数与房价涨幅高度正相关。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%。

　　4. 二线城市房价按涨幅分两组，涨幅高的一组2012年之后小学生增速明显加快，住宅新开工面积有同样的趋势。居民可支配收入增速与房价涨幅相反，因此收入不能解释房价上涨原因。

　　5. 2012年为什么是拐点：2012年之后适龄小学生增速转正。

　　6. 人口集中涌入长江中下游。中国由城镇化走向都市化。

　　7. 房价涨幅高的二线城市人口涌入，库存迅速下降，2015年库存去化已经完成。

　　8. 三线城市存货去化开始，15个月以后完成存货去化，房价即时将全国大规模上涨。

　　9. 买房者年轻化，导致杠杆比例提高。

　　10. 一线城市房价相对于居民收入偏高。汉城、东京房价水平接近，人均收入高2-3倍。

　　11. 一线城市房价取决于供应：土地公有制。土地私有制情况下：房价、地价上升，土地供应增加。土地公有制情况下，土地供应不反应房价、地价的波动。土地供应不解决，一线城市房价单边上升。

　　12. 卖地收入占地方政府收入超过40%。限制土地供应能够防止房价大跌，避免经济危机。

　　13. 地方政府越有钱，越少卖地。北京、上海、深圳地方政府不差钱，严格限制土地供给。而新生儿数量（在校小学生数量）急剧增长。

　　14. 结论：中国一线城市房价泡沫大，但有限土地的供应，人口的涌入，一线城市房价仍有翻一番的空间。

　　中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才：

　　一线城市房价报复性反弹可能性非常大

　　近日，中国国际经济交流中心（国家智库）副总经济师徐洪才指出，一线城市房价报复性反弹可能性非常大。此言一出，立即刷爆朋友圈。房价真的会出现报复性反弹吗，且听专家怎么说。

　　当前的房地产调控是要把投机性需求控制住，而不是要把整个房地产打掉，不是让房价腰斩，还要保障合理的改善性需求和刚性需求。房地产的功能要回归本色，就是消费，而不是投机，但是完全没有投机也不现实。所以现在是采取了一些治标的措施，这在短期内是必要的，也行之有效，但长期来说还是要标本兼治。

　　“本”在哪里？“本”就是城乡一体化、新兴城镇化过程中一些机制、体制的创新，比如户籍制度、社会保障体制改革、土地制度改革。

　　中国一线城市和三四线城市的房地产市场情况不同。

　　三四线城市的土地是充足的，但人口流入少，需求没那么旺盛，所以房地产就有库存问题，而以下城市需求很旺盛，但土地供应不足，供求矛盾很突出。一线城市集中了教育、医疗等资源，还有就业机会。所以人口蜂拥而至。

　　从农村到三四线城市到二线城市再到大城市，形成一个梯形发展的格局。将来还会形成大量人口向一线城市涌进，大城市的矛盾会越来越尖锐，大城市病会越来越突出。

　　要从根本上解决这个问题，还是要体制、机制的变革。“功夫在书外，这些东西是要改的。中心城市土地供应不足，自然房价高；农村的土地不能自然流转，自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的。城乡之间土地市场是分隔的，人因为户籍制度也是分开的，社会保障都不是全覆盖。我们讲要保障基本公共服务的均等化，这是个目标，现在还没有实现。”

　　这些制度建立好了，大家就没必要往大城市跑了。中国一线城市高房价的病根就在这儿。但这个改革是一个漫长的过程。

　　而从以往房地产调控70大中城市的数据来看，当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌之际，需求侧的房地产政策就会适时松绑，房价在一段时间后又会出现回升。

　　这种政策周期性的变化和市场本身周期性的变化是相关联的，这是基于根本问题没解决，必然会出现这种情况。现在强行按住了（房价），过一段时间很可能会有报复性反弹，这种可能性是非常大的。所以现在痛定思痛，还是要从根本上解决体制机制问题，比如土地制度的变革，使城乡市场能流通起来。

　　经济学家马光远：

　　房价很难再掀起惊涛骇浪

　　自2009年至今，国内房价经历了三次大规模涨跌，原因在于：第一，房价每一次报复性反弹，背后都有政策放松或者政策 *** ；第二，每一次反弹背后主导的力量不同；第三，反弹的区域越来越小。但反弹背后的大逻辑基本就是人口流向和供求规律。

　　那么，按照这个规律，未来房价会不会反弹，以及哪些城市会反弹就很清楚了：

　　首先，必须承认，当下采取的限购限贷政策，众所周知，只是为了降温，但没有解决根本的问题；

　　其次，在未来一段时间会不会反弹，取决于政策的决心。从目前来看，这次政策不同于以往的是，高层看到了中国房地产真正的危险，如果不采取措施抑制狂热和疯涨，会引发金融风暴，所以，决心不容置疑；

　　第三，会坚持多久？过去房地产政策周期基本是两年，那就应该是2018年后；

　　最后，2018年的房地产基本面如何？

　　我坚持过去的判断，2017年是中国房地产历史大转折的一年，到2018年，中国房地产库存过剩会达到90%以上的城市，房地产会面目全非，能够投资的区域屈指可数。热点城市高房价的门槛成功阻止了新进入的人口，一线城市人口流入会停滞，大量的卫星城和“新一线城市”会成为下一步城镇化人口的最主要流入地。

　　我的意思基本明白了：中国可能有那么几个极奇葩的个别城市，在调控周期结束后房价仍然会上涨，但大量城市将基本告别上涨，即使管理层仍然在制度建设上不上心，对房地产的影响也不大。房价即使在未来有报复性反弹，也只是平静湖面的一片涟漪，很难再掀起惊涛骇浪了。

　　经济学家易宪容：

　　关键看房价是否随销量下降而下跌

　　10月一过，关于房地产的数据涌现而出，加上媒体的宣染，好象在国庆节之前各个城市出台的房地产调控政策已经大显威力，取得了巨大的成绩。但实际上，在短短的一个月里，要说当前中国的房地产市场有多少变化，房地产调控政策有什么效果，还得进一步观察。

　　比如，中原地产研究中心的统计数据显示，截至10月30日，全国54个城市合计10月签约住房27万套，这是近3个月来首次跌破30万套，与9月相比，跌幅过到了15%。也就是说，在各个城市纷纷出台房地产调控政策的10月份，国内一线城市及部分二线城市住房销量迅速下降，房价走势开始稳定，三四线城市住房交易向好，去库存的速度在加快推进。

　　有报道，在930调控政策出台之后，截至10月31日，10月北京住房（不含保障房与自住房）共实现成交8675套，成交面积96.41万平方米，环比上月分別减少40%、30%，是5个月以来最低的交易量。

　　从上海市10月份住房销售情况来看，上海的住房销售也明显下降。截至10月31日，10月上海新建商品住房销售面积80万平方米，环比减少16%，同比减少39%。这也是8个月以来成交里最低的一个月。

　　深圳的情况也不例外，根据深圳中原研究中心数据，10月份深圳市的房地产调控政策出台之后，深圳的新房销售的均价为每平米55611元，环比下降10个百分点。其中均价8万元以上的住房销售面积大幅下降，由上一个月占比17%降至10月的不到3%。

　　还有，在今年房价也疯狂上涨的南京、苏州、厦门、合肥等，在调控政策出台之后，住房销售也出现明显大幅下降。

　　从上述的一连串的数据来看，讲的主要是住房销售量的下降，而且住房销售量的下降只讲的是一线城市及部分今年上半年房价疯狂上涨的二线城市。但是实际上，在10月济南等城市的住房销售肯定是大幅度增长的。

　　可以说，这次楼市调控政策十分明显，就是政府希望通过对上半年房价疯狂上涨的城市的政策调控，让房价上涨这把火烧到上半年房价没有疯狂其他二线城市及三四线城市，也让这些城市房价出现疯狂，以此来打造这些城市的房地产市场的繁荣。但是，作为一个以投机炒作为主导的住房市场来说，如果标杆性城市的住房销售急速下降，住房价格疯狂上涨态势也会突然停止。如果这些城市的房价不再上涨，其他城市的房价想上涨是不容易的。如果三四线城市的房价不上涨，那么这些城市的住房销售想快速增长同样不容易，要现实政府的意图同样是不容易的。

　　还有，从上述的一线城市城市住房市场的数据来看，只是表明住房销售量急剧下降，住房的价格并没有随着住房销售量的急剧下降而下跌。这不仅说明这些城市的住房市场完全是一个以投机炒作为主导的市场（如果住房是一个以消费为主导的市场，住房销售急剧下降，房价也会随之下降）。在这个市场，当前住房政策突然发生变化时，让许多投机炒作者无法再进入市场时，住房销售量急剧下降是必然。

　　但是，对于已经进入的住房投机炒作者来说，面对住房销售急剧下降，他们并不认为住房市场本质上发生了什么变化，他们仍然认为这些城市的住房价格只会上涨而不会下跌，因此，手中持有的住房的住房投机炒作者并不会由于住房销售量急剧下降而降价销售，反之会等待政府让现有的这些房地产调控政策再一次调整，就如早几年那样。

　　可以说，在住房销售急剧下降，而房价没有出现相应调整的情况下，这就意味中国房地产市场房价上涨预期根本就没有转变，特别是在一线城市及部分二线城市。作为一个以投机炒作为主导的住房市场来说，如果中国房地产市场价格上涨预期没有逆转，那么房地产市场调控政策所达到效果是十分有限的。

　　如果房地产市场价格上涨预期没有逆转，不仅房地产调控政策的效果十分有限，而且与中央政治局抑制资产泡沫的要求也是相差较远的。因为，房价不下跌，不让房地产市场的价格回到理性，不让房地产市场回归到它的居住功能，要想挤出当前中国房地产市场这个巨大的泡沫是根本不可能的。如果房地产泡沫不挤出，如何来抑制资产泡沫呢？

　　所以，地方政府不要急功近利，把住房销售量的下降看作是房地产调控政策有多少效果；国内媒体也不用过分宣染，说什么多少城市的住房销售如何在急速下降，及这种住房销售急剧下降说明房地产调控政策效果如何好。可以说，只要房价不随着住房销售量急剧下降而大幅下跌，那只能说明住房市场价格上涨预期根本上就没有逆转，如果房价上涨预期不逆转，房地产泡沫不能够挤出，房价不能够回归理性，住房市场不能够回到它的基本居住功能，那么国内房地产市场的调控说达到什么效果都是不靠谱的。

　　来源：综合自经济参考报、易宪容新浪博客、光远看经济、金羊毛工作坊等